Большая часть рынка аренды жилья остается в тени

По данным налоговой инспекции, в Киеве сдаются в аренду 48 тысяч квартир. Именно столько хозяев платит налоги. Однако никто не сомневается, что их гораздо больше.

Время от времени государство пытается охватить налогами как можно больше квартиросдатчиков, однако успехи в этом деле незначительны. Большая часть рынка по прежнему в тени. Основная причина – в том, что составление договора аренды, легализация, и, следовательно, уплата всех налогов невыгодны как арендаторам, так и арендодателям. Иными словами, наличие договора никого ни от чего не защищает. У нас не действует система юридической защиты договоров, говорят юристы. Это наша глобальная проблема.

Пронесет – не пронесет

В конце прошлого года еще предыдущее правительство в очередной раз взялось за недобросовестных квартиросдатчиков.

До сих пор налоговая инспекция выявляла сдеваемые в аренду без уплаты налогов квартиры в основном по данным ЖЭКов, милиции, соседей и т.д. Плановых рейдов с участием представителей налоговой администрации у нас не проводится ввиду отсутствия физических возможностей для этого. Ноу-хау же состояло в том, чтобы вынудить жильцов самим «засвечивать» снимаемые ими квартиры. Что за этим последует, нетрудно догадаться.

Естественно, если квартиранты намерены жить в этой квартире, они подобного не сделают. Съехав же, они могут попытаться отомстить хозяевам, но тогда будет трудно доказать факт получения последними дохода от аренды. А на визит налоговиков отреагируют просто – не откроют дверь. Доказать же что-либо при помощи косвенных улик (например, показания соседей), крайне сложно. Хозяин скажет, что у него живут родственники, а денег он не берет. «Привлечь к административной ответственности владельца квартиры только на основании сведений квартиросъемщиков или соседей очень сложно, а то и вовсе невозможно», - говорят в юридической компании «Александров и партнеры». Иными словами, если хозяин уйдет в глухую несознанку, ему никто ничего не сделает. Если же добровольно согласится заплатить, его личное дело.

А вот что касается рынка сдаваемого в аренду жилья, то вычислить такие квартиры можно просто по объявлениям в Интернете, газете «АВИЗО» и других изданиях.

Нынешнее правительство, задекларировав социальные программы, будет вынуждено расширять налоговую базу, так что пристального внимания к данной проблеме долго ждать не придется.

Cредняя стоимость аренды 1-3 комнатных квартир в Киеве снизилась в первые недели нового года в пределах 0,82% ($8) до 967 доллара за квартиру в месяц. При этом самым дешевым оставался Деснянский район, со средним показателем 558 доллара, самым дорогим - Печерский район, где средняя стоимость аренды квартиры составила 1 530 долларов в месяц.

Однокомнатная в Шевченковском районе стоит 675 долл. в месяц, Голосеевском – 678, Соломенском – 610, Подольском – 519, Дарницком – 608, Оболонском и Святошинском – по 562, Днепровском – 536, Деснянском – 482. При этом больше всего квартир сдается в Шевченковском районе – 23%, дальше идет Печерский район – 14%, потом Дарницкий – 12%, Днепровский – 10%, Оболонский и Соломенский – по 9%.

По словам Виктора Левченко, начальника отдела управления налогообложения физлиц ГНА Киева, за год арендодатели отчисляют в бюджет 34 млн грн. В прошлом году было оштрафовано порядка 400 владельцев квартир за неуплату налогов.

В целом же, по данным налоговой инспекции, казна теряет порядка 1,5 млрд долл. в год от неуплаты данного налога.

Отдай кесарю кесарево

В соответствии с законом «О налогах на доходы физических лиц», арендодатели обязаны платить 15% дохода от сдаваемого жилья. Алгоритм этой процедуры следующий. Договорившись с квартиросъемщиками, вы составляете договор аренды, который должен быть зарегистрирован у нотариуса. Нотариус же обязан уведомлять налоговый орган по месту жительства налогоплательщика. Последний же обязан вносить налог ежеквартально.

В случае уклонения от уплаты налога квартиросдатчик подлежит штрафу в размере от 300 до 500 необлагаемых минимумов. Это выльется в 17 тыс. грн.

На деле же у нас договор обычно составляет представитель агентства недвижимости, выступающий посредником при сдаче квартиры в аренду. Единственное, что там оговаривается, это что в случае досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя последний обязан возместить арендаторам стоимость услуг риелтора. Такой договор фактически юридической силы не имеет, само агентство в договоре не фигурирует. Случаи, когда бы удалось в суде что-то отстоять при наличии такого договора, практически неизвестны.

По словам юристов, договор должен быть составлен на конкретный срок и с конкретными пунктами ответственности за его нарушения. При наличии такого документа хозяин квартиры не выгонит квартирантов раньше, чем договорились раньше, и не увеличит плату за аренду.

То же касается и квартисдатчиков. Договор должен был бы обезопасить их от обмана, порчи имущества, причинения ущерба третьим лицам (например, квартиранты затопили соседей).

Такие договоры были бы выгодны обеим сторонам, и их бы заключали. Пока что же наличие договора – это лишь повод уплатить налог.