Кризис меняет строительную отрасль

Строительный сектор Украины столкнулся с последствиями мирового кризиса.

Ранее компании массово скупали огромные земельные участки и заявляли о миллиардных инвестициях в свои проекты. Но проектный портфель девелоперов рос, а прибыль при этом не увеличивалась, и когда отрасль постиг кризис, даже крупные игроки оказались на грани банкротства. Сейчас компании намерены развивать только высокодоходные небольшие проекты, и в ближайшие несколько лет украинский рынок недвижимости будет иметь принципиально другой облик – более сдержанный, прогнозируют эксперты.

Последние несколько лет украинский рынок жилой и коммерческой недвижимости поражал обилием новых девелоперских проектов. На престижных международных выставках стояли огромные стенды наших девелоперов с красивыми инвестпроектами, инвесторы готовы были вкладывать большие средства в их развитие, а мэры даже небольших городов заявляли о радужных перспективах развития "обычных украинских городов в настоящие европейские". По данным консалтинговой компании Jones Lang LaSalle, инвестиции в коммерческую недвижимость в стране по итогам 2007 года выросли на 380% по сравнению с 2006 годом (только на Киев пришлось $942 млн), а объем сделок в этом секторе составил $851 млн против $490 млн годом ранее.

Во всех секторах коммерческой недвижимости увеличился средний объем площадей объектов. Например, если раньше средняя площадь торговых центров составляла до 20 тыс. кв. м в Киеве и 10-15 тыс. кв. м в областях, то совсем недавно в заявленных проектах значились 60-80 тыс. кв. м и 40-70 тыс. кв. м соответственно. Средний размер офисных проектов в 2003-2006 годах – 6,7-8,1 тыс. кв. м, а в 2007-2008 годах – 25 тыс. кв. м. Популярными стали проекты многофункциональных комплексов, включающих в себя офисные, торговые, гостиничные и жилые площади. Минимальный объем площадей в таких комплексах – от 100-150 тыс. кв. м, максимальный – 1 млн кв. м. Среди крупнейших многофункциональных комплексов, заявленных ранее к развитию,– киевские Вырлица на проспекте Бажана компании XXI век (969 тыс. кв. м), Золотой берег на улице Никольско-Слободской ЛВ-Холдинга (817 тыс. кв. м), Вечное сияние на Рыбальском полуострове компаний MosCityGroup. Компании соревновались друг с другом в масштабности и амбициозности проектов. Каждый из вышеперечисленных объектов требовал инвестиций порядка $0,7-1 млрд, а компании, заявлявшие о подобных проектах, никогда не уточняли, каким образом можно найти такие большие суммы.

"Да это никогда и не интересовало рынок – главное было найти большой участок и нарисовать на нем 'красивый проект' для инвесторов,– говорит бывший топ-менеджер одной из крупных девелоперских компаний, попросивший не упоминать его имени.– Портфель проектов компании рос, увеличивая тем самым чистую стоимость ее активов и, соответственно, капитализацию. Но как все это профинансировать, никто не знал, а теперь все надеются на чудо". Тем временем полностью остановилось ипотечное кредитование, что ударило по строителям жилья эконом-класса. По данным Госкомстата, только в I полугодии впервые за последние три года сократились объемы выполненных строительных работ – на 1,2%, до 27,34 млрд грн. Банки полностью прекратили проектное финансирование проектов: если раньше собственное финансирование девелоперов составляло 10-20%, то сегодня – 50-60%, отмечают в Concorde Development.

Чтобы выжить в таких условиях, компании срочно меняют стратегию развития. В целях экономии девелоперы сокращают штат сотрудников (на 10-40%) и маркетинговые бюджеты. В нескольких крупных девелоперских компаниях рассказали, что в будущем году продолжат платить за наружную рекламу и рекламу в интернете, сократив при этом свое присутствие в печатных СМИ, пишет Коммерсантъ-Украина.

Меняются и приоритеты компаний при выборе проектов для инвестирования. Многие девелоперы переходят от концепции NAV, которая предполагает покупку крупных земельных участков и реализацию больших капиталоемких проектов с целью увеличения капитализации, к модели cash-on-cash return – денежные поступления (в недвижимости это доход от аренды), деленные на инвестированный капитал. "Но эта модель не предполагает выхода девелоперов из проектов. Если раньше компании развивали проект и потом его продавали, то сейчас его продавать некому, так как у инвесторов нет денег. Поэтому девелоперы рассматривают проекты с целью получения в дальнейшем дохода от их аренды",– объясняет Владимир Тимочко.

Сейчас будут востребованы только высокодоходные и небольшие проекты

По словам участников рынка, сейчас будут востребованы только высокодоходные и небольшие проекты (площадью не более 30 тыс. кв. м), норма рентабельности которых позволит обслуживать долг. Так, XXI век решил сосредоточиться на строительстве объектов, которые "в краткосрочной и среднесрочной перспективе будут наиболее востребованы рынком". Компания KDD Group сосредоточилась на развитии трех проектов, в два из которых – PecherSKY и Sky Towers – успела привлечь финансирование (кредитные линии от Укрсоцбанка и Укрэксимбанка). В ПИК-Украина отказались от капиталоемких проектов, теперь основное внимание группы привлекают недолгосрочные проекты. "Сроки возведения объектов и возврата вложенных средств не должны превышать год-полтора, тогда как раньше мы могли входить в проекты с оборотом за 3,5-4 года",– сказал генеральный директор ПИК-Украина Владимир Фесенко.

Девелоперы рассматривают проекты с целью получения в дальнейшем дохода от их аренды

По прогнозам экспертов, в ближайшие два года украинский рынок недвижимости будет развиваться сравнительно низкими темпами – сроки возведения одного проекта занимают в среднем около двух-трех лет. "Сейчас лишь 20-25% компаний, ранее привлекавших кредиты, смогут получить финансирование, да и то только под высоколиквидный залог",– отмечает председатель правления Дочернего банка Сбербанка России Вячеслав Юткин.

Самыми востребованными на рынке будут проекты в торговой и офисной недвижимости – их доходность в этом году оценивалась в 35% и 25-30% соответственно. В жилищном строительстве будет востребован сегмент элитного жилья. А больше всего в коммерческой недвижимости пострадает сегмент складской недвижимости. Для сравнения: максимальные арендные ставки в складских объектах по итогам 2008 года, по прогнозам Jones Lang LaSalle, составят $150/кв. м в год, в торговых помещениях – $2,42 тыс./кв. м в год, в офисных – $1,2 тыс./кв. м в год. "Арендные ставки в складских комплексах намного меньше, чем в торговле, и многие компании не смогут обслуживать проценты по кредитам. Те, кто успел привлечь кредиты под свои проекты раньше, еще смогут их закончить, но новые сейчас никто развивать не будет. Это приведет к еще большему дефициту складских помещений на рынке",– говорит гендиректор компании МЛП-Чайка, развивающей сеть логистических комплексов, Виталий Кащенко.

Пострадает также сегмент гостиничной недвижимости. По словам Вячеслава Юткина, рентабельность гостиничных объектов не превышает 12-15% при норме среднегодовой загрузки в 60%. "Но рентабельность в гостиничных проектах наступает не раньше, чем через семь-десять лет работы отеля. В нынешних условиях строить гостиницы более чем невыгодно, и те проекты, которые сейчас находятся в стадии готовности до 50%, остановятся. Уже в следующем году будет понятно, что Украина недосчитается необходимых для Евро-2012 гостиничных номеров",– утверждает господин Юткин.

Напомним, что в России девелоперы также испытаывают значительные трудности, части cтроительных компаний в условиях кризиса придется продать долю в своих компаниях.